VEFA : dépôt de garantie, rétractation, malfaçons… on vous dit tout !

information fournie par BoursoBank •07/10/2025 à 07:00

5 points essentiels à connaître pour sécuriser votre achat immobilier en Vefa (Crédits: Adobe Stock - IA)

Acheter sur plan séduit de nombreux acquéreurs, mais la Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement) soulève aussi de nombreuses interrogations. Rétractation, dépôt de garantie, retards de livraison, malfaçons… Avant de vous lancer, découvrez cinq points essentiels à connaître pour sécuriser votre achat immobilier et éviter les mauvaises surprises !

Comment faire si vous avez changé d'avis et souhaitez annuler votre achat en Vefa ? Devez-vous payer un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation ? Comment s'organise le décaissement des fonds ? Comment êtes-vous protégé si le promoteur fait faillite, si le chantier prend du retard ou si vous constatez des malfaçons dans votre logement ?

Autant de questions qui peuvent inquiéter les acquéreurs potentiels et les faire hésiter à sauter le pas de la Vefa.

Pouvez-vous changer d'avis et annuler votre achat en Vefa ?

Même si cette étape n'est pas obligatoire, la plupart des acquéreurs d'un logement en Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement) commencent par signer un contrat de réservation, avant de signer le contrat de vente définitif.

Encadré par la loi, le contenu de ce document permet à l'acquéreur à la fois de réserver le bien immobilier souhaité auprès du promoteur, mais aussi de fixer les conditions de la vente à venir et de la livraison du logement pour une meilleure sécurisation du projet.

Le contrat de réservation d'un logement en Vefa peut être signé sous seing privé mais il est conseillé aux acquéreurs de passer par un notaire afin de s'assurer qu'il est bien conforme aux exigences légales.

Bon à savoir : pensez à faire ajouter une condition suspensive à l'obtention d'un prêt immobilier dans votre contrat de réservation.

Si vous avez signé un contrat de réservation, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours démarrant le lendemain du jour de la signature.

Notez toutefois que si le dernier jour de délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai de rétractation de l'acquéreur est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Bon à savoir : pour vous rétracter dans le délai de dix jours suivant la signature du contrat de réservation, vous n'avez pas besoin de motiver votre décision.

Vous devez faire part de votre volonté de vous rétracter par un courrier avec accusé/réception adressé au vendeur.

Si vous avez signé un contrat de réservation, et que le premier délai de rétractation est passé, vous pouvez également vous rétracter au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire , mais seulement dans certains cas précis, définis par l'article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Il peut par exemple s'agir d'engagements non tenus par le promoteur, de modifications ayant été apportées au contrat de réservation ou en cas de clause suspensive, comme la non-obtention de votre prêt immobilier, à condition d'avoir bien pensé à la faire figurer au contrat.

Si vous n'avez pas signé de contrat de réservation mais directement un contrat de vente d'un logement en Vefa, vous disposez également d'un délai de rétractation de dix jours.

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Devez-vous payer un dépôt de garantie ?

Lorsque vous signez un contrat de réservation pour un logement en Vefa, le vendeur peut vous demander de verser un dépôt de garantie, qui sera versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acquéreur ou chez un notaire.

Il s'agit d'un acompte versé pour bloquer le bien immobilier qui vous intéresse, dont le montant sera déduit du prix global du logement en Vefa lors des appels de fonds successifs.

Le dépôt de garantie est versé au promoteur uniquement après la signature de l'acte authentique de vente.

Son montant est strictement encadré par la loi :

• 5% du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an
• 2% du prix de vente si l'acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans
• Si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Si vous annulez votre achat en Vefa pendant le délai de rétractation prévu par le contrat de réservation le vendeur est tenu de vous rembourser l'intégralité de votre dépôt de garantie dans un délai maximum de trois mois, conformément à l'article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Ce remboursement est également exigible si vous décidez de vous rétracter au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, à condition de respecter les motifs prévus par la loi comme par exemple l'activation d'une clause suspensive, si le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel révisé ou encore en cas de différences anormales entre le contrat de vente et les prévisions du contrat de réservation.

Si vous vous rétractez sans motif valable, le remboursement du dépôt de garantie n'est pas du et le promoteur peut réclamer des dommages et intérêts s'il estime l'annulation abusive ou injustifiée.

Bon à savoir : vous devez notifier votre demande de remboursement du dépôt de garantie en envoyant un courrier en accusé/réception au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Comment s'organise le paiement d'un achat en Vefa ?

Le paiement d'un appartement en Vefa se fait par tranches, au fur et à mesure que la construction des logements avance, selon un échéancier encadré par la loi :

• 35% à l'achèvement des fondations.
• 70% à la mise hors d'eau.
• 95% à l'achèvement des travaux.
• 100% à la remise des clés (sauf réserve).

Si vous souscrivez un prêt immobilier pour financer votre achat d'un bien en Vefa, le capital emprunté est conservé par l'établissement prêteur.

A chaque tranche de travaux, vous recevez du promoteur un «bon de décaissement» que vous devez approuver, signer et renvoyer au promoteur par courrier avec accusé/réception.

Celui-ci présente ensuite le bon à l'établissement prêteur qui débloque les fonds correspondants et les verses directement au promoteur.

Bon à savoir : si vous êtes client BoursoBank, vous pouvez bénéficier d'un taux remisé pour l'achat de votre maison ou de votre appartement en Vefa grâce à notre offre de crédit écoresponsable. Vous pouvez par ailleurs affiner votre budget en utilisant le simulateur de prêt immobilier BoursoBank . Vous pourrez en quelques clics vous faire une idée précise de votre capacité d'emprunt, des mensualités que cela représente et du taux d'intérêt qui peut vous être accordé.

Que se passe-t-il si la livraison prend du retard ?

L'acte de vente authentique engage le promoteur sur une date de livraison du bien en Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement).

Dans les faits, des retards de livraison peuvent avoir lieu, du fait de difficultés techniques, de problèmes avec les fournisseurs, etc.

Il est donc important de vous protéger par une clause prévoyant le versement d'indemnité en cas de retard de livraison.

Cette clause n'est pas automatique : assurez-vous qu'elle soit mentionnée dès le contrat de réservation et qu'elle soit détaillée dans l'acte authentique de vente.

La clause d'indemnités peut prévoir le versement à l'acquéreur de pénalités par jour de retard, ainsi qu'un dédommagement correspondant aux frais réels engagés si le préjudice est important pour vous comme la location d'un garde-meubles ou l'obligation de vous loger à l'hôtel si vous avez déjà rendu votre logement précédent.

Bon à savoir : la clause d'indemnisation ne s'active pas si le retard de livraison de votre bien en Vefa est causé par une «cause légitime de retard» (CLR) ne dépendant pas de la volonté du vendeur comme des intempéries ou des grèves.

Que se passe-t-il si le promoteur ne termine pas les travaux ou si vous constatez des malfaçons après la livraison ?

Malgré le soin que vous aurez apporté en amont à vérifier son sérieux et sa solidité financière, il peut arriver que le promoteur fasse faillite et ne puisse achever la construction de votre logement en Vefa.

Pour vous protéger de ce cas de figure, vérifiez bien, avant même de signer le contrat de réservation, que le promoteur a bien souscrit les assurances nécessaires pour couvrir ce cas de figure :

• Une garantie financière de remboursement (GFR) : en cas de défaillance du promoteur, la vente est annulée et que vous êtes remboursé des sommes déjà versées.
• Ou une garantie financière d'achèvement (GFA) : en cas de défaillance du promoteur, un établissement financier avance les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux de construction.

Le promoteur doit être en mesure de vous fournir l'attestation d'assurance de la garantie souscrite (GFR ou GFA). De votre côté, n'hésitez pas à contacter la compagnie d'assurance mentionnée sur l'attestation pour vérifier la validité du contrat. Dans l'absolu, mieux vaut que la compagnie d'assurance soit française pour vous assurer à la fois de son sérieux et pour contacter plus facilement un interlocuteur si la garantie financière de remboursement ou d'achèvement devait être activée.

Vous êtes également protégé par plusieurs garanties si vous constatez des anomalies ou des malfaçons à réception de votre bien ou au cours des années qui suivent :

• La garantie de parfait achèvement qui couvre les malfaçons que vous pouvez constater au cours de douze premiers mois qui suivent la date de livraison du logement acheté en VEFA
• La garantie biennale qui couvre pendant 2 ans à dater de la livraison du bien les défauts de fonctionnement des équipements hors gros œuvre, comme la chaudière, la robinetterie, etc.
• La garantie décennale qui couvre le gros œuvre, c'est-à-dire ce qui touche à l'étanchéité, la solidité de la structure, la toiture, etc. pour 10 ans à dater de la livraison du bien.
• L'assurance dommages-ouvrage qui démarre à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit douze mois après la livraison, et court jusqu'à la l'expiration de la garantie décennale. Cette assurance est essentielle puisqu'elle vous permet de bénéficier par l'assureur d'une prise en charge rapide des réparations relevant de la garantie décennale, sans avoir à attendre le résultat des éventuelles expertises ou procédures judiciaires qui pourraient être engagées pour déterminer la responsabilité des entreprises étant intervenues lors du chantier de construction.

Bon à savoir : demandez au promoteur de vous fournir les attestations d'assurance afin de vérifier que toutes les garanties nécessaires ont bien été souscrites pour vous protéger en cas de malfaçons.

Les points essentiels à retenir :

• Vérifiez que le contrat de réservation Vefa que vous signez comporte bien une clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt immobilier.
• Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation Vefa.
• Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi.
• Le paiement d'un achat en Vefa se fait par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux
• Vérifiez que l'acte authentique de vente contient une clause détaillée d'indemnités en cas de retard de livraison du bien immobilier.
• Vérifiez que le promoteur a bien souscrit les différentes assurances nécessaires à votre protection et demandez-lui les attestations correspondantes.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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